佳兆业上市两周年不断超越 创造业绩新辉煌

12月5日，佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”，1638.HK）向者们提交了一份成绩单，11月份公司完成合约销售为人民币12.51亿元，同比上涨60%。在过去的11个月度中，佳兆业以134.5亿元的合约销售收入，达到预期近九成。

从2009年的60亿元，到2010年的101亿元，再到11月底134.5亿元，佳兆业上市2年即以级跳的速度，实现了业绩规模翻番。

IPO发力全国

2009年12月9日，当佳兆业董事局主席郭英成站在港交所的大显示屏前，看着公司的股价曲线爬上3.45港元时，他激动地和股东们的手紧紧重叠在一起。以近3倍的超额认购，佳兆业敲开了港股挂牌交易的大门，成功融资34.5亿港元，这成为这家深圳地产商的一个里程碑。

这时的佳兆业是一个年销售额刚满60亿元人民币的珠三角开发商，在过去的十年中，伴随地产行业高速成长，佳兆业完成从深圳到珠三角的布局，从2006年起，连续三年获得“十大最具价值房地产品牌”。

打开IPO融资通道后，佳兆业迅速开始了南征北战。一方面IPO帮助佳兆业实现了从间接融资到直接融资的转变，拥有更多融资渠道，在获取土地方面得到强大的资金支撑，表现得更具竞争力；另一方面，佳兆业品牌度和影响力获得大幅提升，同时上市对企业自身运营提出了更高的要求。

时至今日，佳兆业在全国24个城市拥有60多个项目，区域版图已由上市前珠三角超过50%的比重发展到珠三角、长三角、成渝三足鼎立，中部地区和环渤海两翼为辅的五大区域，基本完成了全国布局。

在业务领域上，佳兆业建立起地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务四大板块，产品覆盖普通住宅、别墅、高档写字楼、酒店式公寓、综合商业及大型城市综合体等。

另一方面，随着业务布局不断扩大，佳兆业整合现有产品资源，根据产品特点和竞争，梳理细化，确立了水岸系列、丽晶港系列、金翠园系列、系列等四条成熟产品线， 并形成品牌，成为佳兆业保持较高开发利润的砝码。四条产品线的确立，为佳兆业实施“快速开发、快售”战略提供了重要支持，使得产品在全国范围大规模复制成为可能。

在房地产行业由于调控而普遍面临下滑时，佳兆业仍轻松保持了稳步增长势头。到了2011年10月底，佳兆业以122亿元的销售规模跻身地产行业第三梯队，超越合生创展、距离华侨城差距也已经。截至11月30日，佳兆业实现累计合约销售额为人民币134.5亿元，同比增长58%；合约销售面积达约202.98万平方米，同比增长165%。

快跑突围

被誉为“地产黑马”的佳兆业以生力军的姿态异军突起，其成长路径图既是地产商规模化和品牌化中自我成长路径的选择，又是对地产调控的自我诠释。

上市不久，佳兆业遭遇了被称为“最严房地产调控”。

为了赢得充裕的现金流，佳兆业早在2010年始，即已抢先利用境外资本平台进行多元化融资，并在今年3月和5月成功发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据，2笔海外融资共约40亿元人民币，这两笔3-5年的中长期贷款为佳兆业执行“快速开发、快速周转、快售”的经营政策提供了资金保证。

从2010年下半年开始，北上广深一线大城市被限购政策制约，而佳兆业从去年上半年开始，即改变了在一、二线城市发展为主的战略，发展战略转向二、三线城市。

佳兆业总裁黄传奇表示，佳兆业的销售收入得益于国家宏观调控影响较小的二、三线城市新盘项目，这些项目大多定位刚需性产品，符合大部分首次置业者，销售和更换速度快。

由于和恒大、龙湖几乎同时赴港上市，又都采取快速周转的销售模式，佳兆业和这两家公司被业界合称为“三个火枪手”，这个称号在地产界如一石激浪，以“快、准、狠”的风格，以长江后浪之势在地产行业兴起继招保万金后的又一波澜。

而佳兆业另一个独特的在于，在调整布局的同时，以旧改为传统和差异化特色，继续切分地产市场，并明确提出“佳兆业•中国城市运营商”的称号，誓做中国城市更新领跑者。

时至今日，佳兆业在深圳、广州、珠海、东莞等城市共拥有26个旧城改造项目，总占地面积近950万平方米，占其全国土地储备面积的近一半。佳兆业通过政府批准或投标成功，在深圳取得了共计约540万平方米的建筑面积；2010年佳兆业受邀东莞旧改，成功摘得沙田项目；并把珠海划入公司旧改版图。

佳兆业明年下半年开工的宝吉项目和大鹏项目，将会给公司带来稳定的现金收益。2011年3月,在激烈的拍卖角逐中，佳兆业竞得深圳盐田区三个旧村的搬迁重建项目，总建筑面积约110万平方米；6月，深圳佳兆业城市广场(宝吉项目)和大鹏项目的发展规划获深圳市政府审批通过，建筑面积分别为130万平方米及14.1万平方米。这批占地约230万平方米的城市更新项目已被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》的更新单元立项改造范围内，除此之外,更有部分项目已完善手续，贡献了建筑面积近200万平方米的土地储备。

在旧改方面，佳兆业采取低成本策略，通过收购或者参与城市更新项目等方式，用较少的资金实现较大项目的成功运作，获得成本较低的土地资源，并得到了较高的利润回报。

佳兆业成熟、专业的项目改造能力和大深圳地区及其他地区公认的项目执行实力使得佳兆业在这一领域极具；而在旧改中对社会和居民的尊重迎来了社会的称赞。

2011年12月，住建部要求限购到期延续，全国至少11个城市限购政策持续，在应对未来的不确定下，佳兆业提出了坚持快售，快速提高去化率，现金为王过冬，更通过苦练内功及合理的成本瘦身，减低或者降缓投入的稳健策略。